認定低炭素住宅とは?長期優良住宅との違いや補助金などのメリットを解説

住宅の新築や修繕を考えている方の中には、認定低炭素住宅について知りたい方もいるのではないでしょうか。認定低炭素住宅は環境保全に貢献できるほか、様々な優遇を受けられる可能性があります。特に建設業界においては、これらの住宅の建設プロセスも重要視されており、エコフレンドリーな材料の使用やエネルギー効率の高い設計が求められます。

本記事では、認定低炭素住宅とはどのようなものかをメリットやデメリットとともに解説します。環境に配慮した住宅の建設を考えている方はぜひ参考にしてください。

認定低炭素住宅とは？

認定低炭素住宅とは、CO2の排出を抑える仕組みや設備の導入などにより、環境への配慮が認められた住宅のことです。再生可能エネルギーの利用設備の導入や断熱性能など、複数の条件を満たし所管行政庁からの認定を受けることで、認定低炭素住宅として扱われます。

認定低炭素住宅の制度が設けられた背景には、2012年に施行された「都市の低炭素化の促進に関する法律（エコまち法）」 があります。エコまち法は、CO2排出量の多い都市部において公共交通機関の利用促進や建築物の低炭素化等の施策を講じ、低炭素なまちづくりを目指して制定された法律です。

エコまち法の一環として、認定低炭素住宅の制度である「低炭素建築物認定制度」がスタートしました。市街化区域等における脱炭素の成功事例の蓄積により低炭素建築物を普及させることや、環境に配慮した健全な都市へ発展させることが低炭素建築物認定制度の主な目的です。

認定低炭素住宅では、環境への配慮とともに様々な優遇措置を受けられるようになります。新築だけでなく増築や修繕の場合も認定の対象となるため、選択肢のひとつとして低炭素住宅を検討してみてください。

長期優良住宅と認定低炭素住宅の違い

環境に配慮した建造物として、認定低炭素住宅のほかに長期優良住宅がありますが、それぞれ認定基準や建設の目的に違いがあります。

【認定低炭素住宅と長期優良住宅の違い】

種類	認定低炭素住宅	長期優良住宅
特徴	省エネに特化している。 再エネ設備の導入が必須。	省エネ性に加え、劣化対策、耐震性、バリアフリーなど総合的な条件を満たしている
向いている人	光熱費を削減したい人 環境に配慮した住宅にしたい人	家の資産価値を保ちたい人 住宅を良好な状態で長く住み続けたい人

認定低炭素住宅は省エネに特化した住宅であり、CO2の排出量を削減することが主な目的です。CO2の排出量削減を目指すことにより、地球温暖化を抑制する狙いがあります。

一方で、長期優良住宅は長期にわたって安全で快適に住み続けることが目的です。劣化対策やバリアフリーなど複数の認定条件のひとつとして、省エネ性の項目が設けられています。

認定低炭素住宅と長期優良住宅はどちらも認定を受けるための審査が必要ですが、審査基準はそれぞれ異なります。環境への配慮の度合いや光熱費の節約など、省エネ住宅を建てる目的に合わせてどの認定基準を満たした家を建てるかを検討してみてください。

なお、認定低炭素住宅と長期優良住宅は併用が可能です。補助金を重複して受給することはできませんが、併用によって住宅ローンの優遇期間の延長などが可能となる場合もあるため、いずれの条件も満たしている場合は両方の制度を申請してみましょう。

関連記事：ZEHの種類や基準、メリット・デメリット、補助金を解説！

認定低炭素住宅と認定される条件とは

認定炭素住宅となるためには、低炭素化へ向けた建築物の新築等計画を作成し、所管行政庁から以下の条件に適合すると認められる必要があります。

【認定低炭素住宅の条件】

1. 省エネ基準を超える省エネ性能を持つこと。かつ低炭素化に資する措置を講じていること
2. 都市の低炭素化の促進に関する基本的な方針に照らし合わせて適切であること
3. 資金計画が適切なものであること

上記の①を満たすための認定基準として「定量的評価項目」と「選択的項目」が設定されています。定量的評価項目の条件をすべて満たし、かつ選択項目の中から1つ以上の条件を満たすことが求められます。

引用：エコまち法に基づく低炭素建築物の認定制度の概要｜国土交通省

所管行政庁への申請にあたり、事前に登録住宅性能評価機関による技術的審査を受けることも可能です。審査に合格すると適合証を添付して所管行政庁に認定申請することができるため、審査に不安がある方は一般社団法人住宅性能評価・表示協会の「低炭素建築物新築等計画の認定申請をされる皆様へ」を確認し、事前審査を検討してみましょう。

なお、2022年10月に認定基準の改定があり、一部の条件が変更となっています。認定基準の見直しについては国土交通省の資料「誘導基準の見直し（建築物省エネ法） 及び

低炭素建築物の認定基準の見直し（エコまち法）について」を確認してください。

定量的評価項目

認定低炭素住宅の基準には、全ての条件を満たす必用がある定量的評価項目があります。定量的評価項目には、以下の3つが挙げられています。

【定量的評価項目】

1. 省エネ法の省エネ基準に比べ、一次エネルギー消費量が20％以上削減されること
2. 再生可能エネルギー利用設備を導入すること
3. 戸建て住宅の場合は、省エネ量と再生可能エネルギー利用設備で得られる創エネ量の合計が基準一次エネルギー消費量の50％以上であること

外皮性能や、設備機器の使用による一次エネルギー消費性能が基準として定められており、住宅においては省エネ基準から20％以上の削減が必要です。また、太陽光や風力、水力などを利用した発電設備や薪を利用したストーブなど、再生可能エネルギーを利用した設備の導入も必須となります。

さらに、戸建住宅に関しては省エネ効果による削減量と再生可能エネルギー利用設備で得られるエネルギー量の合計値が、省エネ法が定める省エネ基準の50％以上であることが条件として加わります。

必須項目は、建物に該当する全ての条件を満たさなければ低炭素住宅として認定されません。購入予定の住宅の省エネ性能については、住宅メーカーの担当者に相談するなど事前に調査しておきましょう。

なお、認定低炭素住宅の基準としては、年間の一次エネルギー消費量を実質ゼロに抑える住宅であるの省エネ性能を備えていることが前提です。ZEHについて詳しく知りたい方は「ZEHとはどんな住宅？いま知るべき、ZEHの基礎知識」を確認してみてください。

選択的項目

低炭素住宅として認定されるためには、定量的評価項目に加えて9つの選択的項目の中からいずれか1つ以上の措置を講ずる必要があります。

【選択的項目】

1. 節水に資する機器を設置している
2. 雨水、井戸水または雑排水の利用のための設備を設置している
3. HEMS（ホームエネルギーマネジメントシステム）またはBEMS（ビルエネルギーマネジメントシステム）を設置している。（エネルギー使用量の見える化）
4. 太陽光等の再生可能エネルギーを利用した発電設備およびそれと連携した定置型の蓄電池を設置している
5. 一定のヒートアイランド対策を講じている
6. 住宅の劣化の低減に資する措置を講じている
7. 木造住宅または木造建築物である
8. 高炉セメントまたはフライアッシュセメントを構造耐力上主要な部分に使用している
9. 建築物から電気自動車等に電気を供給するための設備又は電気自動車等から建築物に電気を供給するための設備を設置している

以前は選択項目から2つ以上の条件を満たす必要がありましたが、2022年10月の認定基準の改定以降は1つ以上の条件を満たしていれば低炭素住宅として申請ができるようになりました。

たとえば、建設予定の建物が木造住宅であれば選択項目の⑦に当てはまるため、必須項目で指定されている再生可能エネルギー設備以外の特別な装置を導入する必要はありません。また、①～⑨のいずれも満たしていなくても、標準的な建築物と比べて低炭素化に資する建築物として所管行政庁が認める住宅の場合は低炭素住宅としての申請が可能です。

選択項目の詳細は、「エコまち法に基づく低炭素建築物の認定制度の概要」の資料に公開されています。各項目の具体的な省エネ基準について知りたい方は参考にしてみてください。

認定低炭素住宅に認定される流れ

以下では、認定低炭素住宅の認定を受けようとする際の手続きの流れを説明します。認定のための申請書を出す際には、必ず建築工事に着手する前に提出しなければならない点に気を付けてください。

1．設計・相談

まず、認定低炭素住宅の条件を満たすように設計をし、各種書類を作成します。この段階で審査機関に相談することが可能です。認定低炭素住宅の認定を受けるためには、各種条件を満たさなければならないので、相談をしておくようにしましょう。

なお、低炭素住宅の認定審査を行う審査機関には、JAIC（J建築検査センター）やBCJ（日本建築センター）などがあります。これらの機関と審査の契約をし、やり取りを交わしていくこととなります。

2．技術的審査の依頼

相談を受けながら依頼のための書類を完成させたら、次は審査機関に技術的審査の依頼を出します。

3．審査

技術的審査では質疑応答が交わされます。依頼者は、必要に応じて審査機関からの質疑に対して、質疑応答を行います。質疑の積み重ねで、審査完了に向けてやり取りを行うイメージです。

審査は技術的審査を行い、最終的には適合書を依頼者に交付します。

4．認定申請

審査機関から適合書を受け取ったら、認定申請を所管の行政庁に提出します。認定申請が受理され、行政庁が認定審査を行うと、最終的に認定通知書が交付されます。

認定低炭素住宅のメリット

認定低炭素住宅には、さまざまなメリットがあります。

【認定低炭素住宅のメリット】

• 税金が優遇される
• 住宅ローンの金利が安くなる
• 断熱性能が高い
• 光熱費削減につながる
• 容積率が緩和できる

低炭素住宅として認められた場合、税金や住宅ローンなどにおいて様々な優遇を受けられるほか、断熱性能の高さから光熱費の削減効果も期待できます。

認定低炭素住宅の基準を満たした住宅では、環境への配慮に加え、税金や光熱費などのコスト削減も実現できるでしょう。

税金が優遇される

認定低炭素住宅では、登録免許税や所得税、固定資産税などで優遇を受けることができます。

住宅の購入時には所有権の保存登記や移転登記を行う必要があり、登記手続きの際には登録免許税の負担が発生します。低炭素住宅では税率が一般住宅よりも引き下げられるため、登記費用を抑えることが可能です。

また、住宅の購入時に10年以上の住宅ローンを組んだ場合に利用できる「住宅ローン減税」の控除対象借入限度額が一般住宅よりも拡充されます。さらに、「投資型減税」である認定住宅新築等特別税額控除の対象となり、住宅ローンを利用しない場合でも所得税の優遇措置を受けることが可能です。

なお、住宅ローン減税は2024年以降に制度が改正され、省エネ住宅以外には適用されなくなります。認定低炭素住宅であれば制度改正後も引き続き住宅ローン控除を受けられるため、2024年以降に住宅を建設する方にとって大きなメリットとなるでしょう。

住宅ローンの金利が安くなる

認定低炭素住宅では、住宅ローンの金利を安く抑えられる可能性があります。省エネ性や耐震性などの一定の基準を満たした住宅に適用される、金利の低い住宅ローン「フラット35S」を利用できる場合があるためです。

フラット35とは、金融機関と住宅金融支援機構が提携して扱う「全期間固定金利型住宅ローン」であり、返済完了まで借入時の金利が変動しないことが特徴です。認定低炭素住宅は、フラット35の借入金利を一定期間引き下げることができる「フラット35S（Aプラン）」の対象となるため、住宅ローンの金利が安くなります。

【フラット35の種類別金利比較（2023年8月時点）】

	借入金利（％／年）	特徴
フラット35	全期間：1.80％	借入時の金利が返済完了時まで変わらない住宅ローン 省エネや耐久などの基準を満たしていない住宅も利用できる
フラット35S （金利Aプラン）	当初10年間：1.55％ 11年目以降：1.80%	省エネ性、耐震性、バリアフリー性、耐久性のいずれかの条件を満たすと適用できる（認定低炭素住宅は省エネ性に該当） 長期優良住宅との併用で当初5年間迄金利を1.30%に引き下げ
フラット35S （金利Bプラン）	当初5年間：1.55％ 6年目以降：1.80%	金利Aプランよりも基準は低いが、適用期間が短くなる 長期優良住宅との併用不可
フラット35 （ZEH）	当初5年間：1.30％ 6～10年目：1.55% 11年目以降：1.80%	ZEH基準を満たす住宅に適用 長期優良住宅との併用で当初10年間迄金利を1.30%に引き下げ

参照：ずっと固定金利の安心【フラット35】｜住宅金融支援機構

上記のプランを使って35年ローンで3,000万円の借入をした場合、認定低炭素住宅が該当するフラット35S（金利Aプラン）では10年間金利が引き下げられるため、通常のフラット35と比較して総額約74万円の削減につながります。

さらに、長期優良住宅の基準も満たすことができれば借入から5年間は1.30%の金利が適用されるため、より低金利での借入が可能です。ローンを利用して住宅を購入する場合に、長期的なコスト削減につながる点も認定低炭素住宅のメリットと言えるでしょう。

断熱性能が高い

断熱性能が高い点も、認定低炭素住宅のメリットです。低炭素住宅の認定条件として建物の外皮の断熱性能が定められており、基準を満たした住宅を設計することで室温が外気温の影響を受けにくい建物となるためです。

外気の影響を受けにくいことから、1年を通して寒暖の差が少なく過ごしやすい室内環境を実現できます。室温の変化が少ないため、ヒートショックなどによる健康被害を防ぐことにもつながります。

また、断熱性能は家の寿命にも影響します。断熱性能が低い場合、エアコンなどの空調設備により温度調節を行うこととなり、結露やカビが発生するなど家の腐敗が進みやすくなるためです。

認定低炭素住宅では、断熱性能の高さによって室内環境と耐久性が向上するので、長く快適に住み続けられる家となるでしょう。

光熱費削減につながる

認定低炭素住宅では、光熱費の削減が期待できます。低炭素住宅の認定条件として省エネや創エネ、節水につながる項目が設けられているためです。

たとえば、認定低炭素住宅の必須条件として、太陽光発電などの再生可能エネルギー利用設備の導入が定められています。太陽光パネルを設置して自家発電を利用することによって、電気代を抑えることが可能です。

また、複数の条件の中からいずれかの項目を満たすことが求められる選択的項目のひとつとして、節水に資する設備の設置があります。条件に基づき節水トイレや水栓を導入することで、水道料金の削減も期待できます。

さらに、高い断熱性能によって快適な室温が保たれることから、エアコンなどの空調機器の使用による光熱費を抑えることも可能です。認定低炭素住宅では省エネと創エネを両立できることから、家計の節約につながるでしょう。

容積率が緩和できる

認定低炭素住宅では、建物の容積率が緩和されます。認定低炭素住宅の優遇措置として、低炭素化に資する設備が通常の建築物の床面積を超える場合、超過分の面積は算入しない決まりがあるためです。

容積率とは敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合であり、市区町村ごとに制限が設けられています。容積率の緩和により、建物を通常の規定よりも広くすることや高層化することが可能となります。

ただし、容積率が不算入となるのは延べ床面積の20分の1までである点は留意しておきましょう。

補助金がもらえる可能性もある

認定低炭素住宅を建てる場合には、補助金を利用できる可能性があります。認定低炭素住宅の必須条件である太陽光発電設備などの設置には初期費用がかかるため、補助金を設備の導入費用として役立てることも可能です。

【認定低炭素住宅が対象となる補助金の一例】

• こどもエコすまい支援事業
• 地域型住宅グリーン化事業

これらは、認定低炭素住宅やZEHなどの省エネ住宅を対象とする補助金制度です。「こどもエコすまい支援事業」と「地域型住宅グリーン化事業」はどちらも財源が国であり併用することはできませんが、補助金の組み合わせによっては併用可能な場合もあります。

「地域型住宅グリーン化事業」では、1戸当たり110万円を上限に補助金が出ます。

ただし、補助金は認定低炭素住宅の基準を満たしていれば必ずもらえるとは限りません。家族構成や建物の仕様、施工会社など詳細な条件がある場合が多いため、申請する際は各補助金の利用条件を確認しましょう。

国土交通省の公式HP「建築物省エネ法について」では、認定低炭素住宅をはじめ建築物の省エネ法に関する情報を提供しています。補助金や融資、税に関する情報は随時更新されるため、補助金の申請を考えている方は最新の情報を確認してください。

関連記事：ZEBに使える3つの補助金制度の比較と事例紹介

認定低炭素住宅のデメリットと注意点

認定低炭素住宅を建てる際には、いくつかのデメリットもあります。

【認定低炭素住宅のデメリット】

• 導入コストが高くなる
• 「市街化区域」でないと認定申請ができない

認定低炭素住宅の基準を満たすには太陽光発電など再生可能エネルギーに関する設備の導入が必須であることから、初期費用が割高になる可能性があります。また、住宅を建設する場所が限定されている点も注意すべきポイントです。

認定低炭素住宅には様々な条件があるため、希望の地域や予算内で住宅を建てることができない可能性があります。長期的に見た場合の利益や住宅の所在地など様々な点を考慮した上で、認定低炭素住宅として申請可能な家にするかを判断しましょう。

導入コストが高くなる

認定低炭素住宅を購入する場合、導入コストが高くなる可能性があります。認定低炭素住宅には再生可能エネルギー設備の導入が必須であり、設置のために数十万円～数百万円の費用が掛かる場合があるためです。

経済産業省の資料によると、2021年の新築案件における太陽光発電システムの導入費用は平均28.0万円/kWでした。家庭用の太陽光パネルの多くが4～6 kW程度の容量であることから、100万円以上のコストが掛かることが予想されます。

さらに、認定低炭素住宅の申請費用に加え、専門業者へサポートを依頼する場合には別途コストが発生します。通常の住宅購入時よりも初期費用が高額となりやすい点は、認定低炭素住宅のデメリットとなり得るでしょう。

途中で変更はできない

認定低炭素住宅の認定を受けた場合、建築途中で計画を変更することは基本的にできません。認定に際しては、着工前に計画・申請書を提出しなければならないと定められているからです。

もしも計画を変更する場合には、審査機関による技術的審査や、所管行政庁の認定を再度ゼロから申請する必要があります。審査や認定には依頼者側にも相当な手間がかかることから、途中変更は現実的ではありません。

もちろん、認定低炭素住宅から通常の住宅に変えることはできますが、この場合には補助金や住宅ローンなどの優遇措置は受けられなくなります。

認定低炭素住宅を建てようとする場合には、当初から綿密に打合せを経て、変更しなくていいようにしっかり計画を立ててから行うようにしましょう。

建築着工までに時間がかかる

認定低炭素住宅の建築では、建築着工までに通常よりも時間がかかってしまいます。認定低炭素住宅では、着工する前に条件などの審査と認定を終わらせなければならないからです。

具体的には、審査機関に技術的審査の依頼を出して、質疑応答を交わして基準・条件を満たしているかどうかを審査してもらいます。技術的審査が終わったら、所管の行政庁に認定申請を出さなければなりません。

以上の手続きを終わらせるまでに、一定期間待たなければなりません。条件を満たすように設計を作るのにも、通常よりも長い期間・手間がかかります。

審査・認定を着工前に終わらせなければならないので、認定低炭素住宅の建築には通常よりも時間がかかってしまうのです。

「市街化区域」でないと認定申請ができない

認定低炭素住宅は、市街化区域でないと認定申請をすることができません。住宅の設備や断熱性能などが条件を満たしていても、建設場所が市街化区域外の場合は認定低炭素住宅として認められないため、希望の地域に住宅を建てられない可能性があります。

市街地区域とは、おおむね10年以内に市街化を優先的かつ計画的に推し進める地域のことであり、都市計画法に基づいて指定されています。認定低炭素住宅が市街化区域に限定される理由は、CO2排出量の多い都市部での低炭素化を目指した制度であるためです。

住宅の建設予定地が市街化区域であるかを調べるには、行政が公表している都市計画図を利用しましょう。都市計画図は、各市区町村などが運営するホームページから確認が可能です。

なお、認定低炭素住宅は着工前にしか申請ができません。建設地域だけでなく、タイミングにも注意して認定申請を行ってください。

認定炭素住宅に関するよくある質問

認定低炭素住宅の認定申請・建築を行う場合、さまざまな点が疑問点として浮かんでくることと思います。認定低炭素住宅を建てる場合には、専門的な知識や綿密な計画が不可欠となります。

そこで以下では、認定炭素住宅に関してよくある質問の回答を紹介します。

認定低炭素住宅とZEHの違いは何ですか？

ZEH（ゼッチ：ゼロエネルギー住宅）は、断熱性や省エネ性を高め、さらにエネルギーを作ることで、年間のエネルギー消費量がゼロになるように作られる建物のことです。認定低炭素住宅と同じく、各種の補助金や住宅ローン優遇措置などを受けることができます。

認定低炭素住宅とZEHとの違いは、ZEHの方が審査・条件などの面でのハードルが低くなっていることです。認定低炭素住宅よりもZEHの方が受け取れる補助金が多くなるためです。

ZEHは省エネルギーに特化した住宅です。50％程度を自家発電にする認定低炭素住宅と比べて、エネルギーをほぼ全部自家発電にしなければなりません。

認定低炭素住宅の確認方法とは？

購入しようとしている物件が、認定低炭素住宅なのかどうかを確認するためには、都道府県や市町村などが認定している住宅なのかを確認する方法があります。

認定低炭素住宅の認定のためには、市街化区域内に住宅がある必要があります。そのため、自治体の都市計画図などを確認して、市街化区域内かどうかをまず確認しましょう。

認定炭素素住宅である場合には「認定書」や「認定低炭素住宅建築証明書」というものが交付されるため、不動産業者などにこの書類を確認するようにしてください。

低炭素住宅とはどのようなマンションですか？

認定低炭素住宅のマンションは、CO2排出量を減少・削減する住宅として、国交省から認定を受けたマンションのことです。省エネ基準と比べて一次エネルギー消費量を一定以上低減し、多数の低炭素化のための対策を講じることで、低炭素住宅として認定を受けているのが「認定低炭素住宅のマンション」です。

認定低炭素住宅として認められていると一定の補助金を受けることができ、住宅ローンの税制が優遇されるなどのメリットがあります。

ただし、条件を満たすために各種設備を整えなければなりません。具体的には、太陽光パネルや風力発電施設など、再生可能エネルギーのための発電施設などを設置しなければならないのです。

そのため、認定されていない通常のマンションと比べて価格が高くなります。コストとメリットが釣り合うのかどうかを、しっかり検討する必要があるでしょう。

低炭素住宅に太陽光は必須？

認定低炭素住宅の認定を受けるためには、太陽光発電は必須ではありません。認定してもらうためには、一定の基準を満たす必要があります。再生可能エネルギーに関しては、「再生可能エネルギー利用設備の導入」が必須となります。

再生可能エネルギーといえば太陽光発電を真っ先に思い浮かべるかもしれません。しかし、太陽光発電以外にも再生可能エネルギーには様々なものがあります。

太陽光発電を取り付けなくても、風力発電や水力発電などの再生可能エネルギーの設備を整えれば、認定低炭素住宅の認定を受けられるのです。屋根や立地の関係上、太陽光発電の導入が難しい場合には、他の設備を設置できないか検討してみましょう。

低炭素住宅と長期優良住宅の両方の認定を受けることはできる？

認定低炭素住宅と長期優良住宅については、双方の認定を受けて併用できます。両方の認定を受けるためには、双方の異なる基準を満たさなければならず、審査のハードルは上がります。もちろん、技術的審査や認定のための手間・費用も増えます。

注意しておきたい点として、双方の認定を受けても重複して補助金を受け取ることはできないことがあります。認定低炭素住宅と長期優良住宅の双方の認定をもらう際には、どの補助金を受けるか選ばなければなりません。

双方の認定を受けるのは悪い点ばかりではありません。併用することで住宅ローンの優遇税制の期間が延びるなどのメリットがあります。

審査の手間・コストというデメリットと、双方認定のメリットとを比較して検討してみるといいでしょう。

まとめ

認定低炭素住宅とはCO2の排出を抑える仕組みや設備を導入することにより、所管行政庁から環境へ配慮を認められた住宅のことです。認定低炭素住宅では、税金や住宅ローンなど様々な優遇を受けることができます。

建設業界では、これらの住宅を建設する際に、持続可能な建材の選択や現場での省エネルギー技術の利用が重視されます。認定低炭素住宅では、税金や住宅ローンなど様々な優遇を受けることができ、断熱性に優れているため、冷暖房の使用を抑え光熱費の削減にもつながります。太陽光パネルなどの設備投資は初期費用が必要ですが、長期的にはCO2排出の抑制と節約効果が見込めます。

ただし、認定低炭素住宅には、建設場所や申請のタイミングなどに条件があります。自宅の建設や修繕の際に認定低炭素住宅として申請することを考えている場合は、事前に国土交通省のHPなどから申請条件を確認してください。